Berlim/Munique — Quando um casal casado compra uma casa com uma hipoteca e depois se divorcia, duas questões devem ser separadas: o imóvel e o empréstimo. Markus Steiner, do Verbraucherservice Bayern im KDFB, e Eva Becker, advogada de direito de família em Berlim e presidente da comissão de direito de família da Associação Alemã de Advogados, descrevem três opções.
A primeira opção é que um dos parceiros assuma a casa e pague a parte do outro. Inicialmente, o empréstimo e o imóvel devem ser vistos separadamente, como diz Steiner. Se apenas um dos parceiros assinou o contrato de empréstimo, esse parceiro deve continuar pagando as prestações mensais. Se ambos os parceiros assinaram, ambos são totalmente responsáveis pela dívida restante. Se um quiser assumir o empréstimo sozinho, o banco deve liberar o outro da responsabilidade. O banco só concordará se o parceiro remanescente tiver, sozinho, renda e garantias suficientes para o empréstimo.
A transferência do imóvel de dois proprietários para um exige uma alteração no registro de imóveis e um tabelião. O pagamento é baseado no valor de mercado atual da casa menos a dívida remanescente do empréstimo. Especialistas ou corretores de imóveis devem primeiro determinar esse valor de mercado. Se a diferença for de 500.000 euros, o parceiro que é compensado recebe 250.000 euros.
Em seguida, deve-se verificar se algum dos parceiros tem direito à equalização dos ganhos auferidos. Na Alemanha, esse regime legal aplica-se automaticamente quando os casais se casam sem um pacto antenupcial. O parceiro que obteve o maior aumento de patrimônio durante o casamento deve dar metade da diferença ao outro. Se a diferença for de 100.000 euros, o parceiro em melhor situação deve 50.000 euros. Essa equalização pode ser compensada diretamente com o pagamento e pode reduzi-lo ou aumentá-lo. Também surgem questões fiscais: a transferência de uma quota de copropriedade ao ex-parceiro em troca de compensação pode ser considerada uma alienação tributável. Os afetados devem pedir que consultores fiscais a revisem, diz Becker.
A segunda opção é vender o imóvel e quitar o empréstimo antecipadamente. Steiner descreve isso como a solução mais limpa para ambos os parceiros. No entanto, se a hipoteca for encerrada antes do fim do período de juros fixos por causa da venda e a dívida restante for quitada, o banco pode exigir compensação pelo lucro perdido. Os mutuários devem perguntar ao seu banco sobre o valor da multa por pagamento antecipado. Dez anos após o desembolso do empréstimo, os mutuários têm um direito legal especial de rescisão com aviso prévio de seis meses, sem essa compensação.
Após uma venda, o produto da venda vai primeiro para a dívida restante. Em seguida, são pagos os honorários do tabelião e do corretor e outros custos acessórios. O restante é dividido entre os parceiros. A equalização dos ganhos auferidos também deve ser considerada se não houver pacto antenupcial, diz Becker.
A terceira opção é o casal divorciado manter o imóvel e alugá-lo. Steiner diz que ambas as partes permanecem jurídica e economicamente estreitamente ligadas e efetivamente formam uma comunidade de coproprietários. Para evitar disputas, regras claras são importantes. O casal deve registrar por escrito quem administra o imóvel, contrata trabalhadores de reparo e prepara a cobrança de despesas de consumo. Também podem nomear um administrador de imóvel. Ambos os ex-parceiros devem ser nomeados como locadores no contrato de locação.
Uma conta separada deve receber o aluguel. A partir dela, os ex-parceiros pagam todos os custos, incluindo prestações do empréstimo, imposto sobre a propriedade, energia e reparos. Ganhos e custos são divididos de acordo com as quotas de propriedade no registro de imóveis, geralmente metade, explica Steiner. Para o banco, ambos os ex-parceiros geralmente continuam sendo devedores solidários. Se um não pagar sua parte no âmbito de um financiamento conjunto, o banco tem o direito de exigir o valor total do outro.
Em relação aos impostos, ambos os parceiros devem declarar a renda de aluguel em suas respectivas declarações de imposto de renda. Ambos devem apresentar uma declaração anual de apuração à repartição de finanças, diz Becker. A autoridade fiscal então determina o superávit ou prejuízo total e o aloca em suas declarações pessoais de imposto de renda.
Fontes: Handelsblatt.