Berlino/Monaco — Quando una coppia sposata acquista una casa con un mutuo e successivamente divorzia, occorre separare due questioni: l'immobile e il prestito. Markus Steiner di Verbraucherservice Bayern im KDFB ed Eva Becker, avvocata di diritto di famiglia a Berlino e presidente della commissione per il diritto di famiglia nell'Associazione degli avvocati tedesca, illustrano tre opzioni.
La prima opzione è che un partner rilevi la casa e liquidi l'altro. Inizialmente, il mutuo e l'immobile devono essere considerati separatamente, come afferma Steiner. Se solo un partner ha firmato il contratto di mutuo, quel partner deve continuare a pagare le rate mensili. Se entrambi i partner hanno firmato, entrambi sono pienamente responsabili per il debito residuo. Se uno vuole assumere il mutuo da solo, la banca deve liberare l'altro dalla responsabilità. La banca acconsentirà solo se il partner rimanente ha da solo un reddito sufficiente e garanzie per il mutuo.
Un trasferimento dell'immobile da due proprietari a uno richiede una modifica nel registro fondiario e un notaio. La liquidazione si basa sul valore di mercato attuale della casa meno il debito residuo del mutuo. Esperti o agenti immobiliari devono prima determinare tale valore di mercato. Se la differenza è di 500.000 euro, il partner che viene liquidato riceve 250.000 euro.
Poi si deve verificare se uno dei partner ha diritto alla perequazione dell'incremento patrimoniale. In Germania, questo regime legale si applica automaticamente quando le coppie si sposano senza un accordo prematrimoniale. Il partner che ha realizzato il maggiore incremento patrimoniale durante il matrimonio deve versare all'altro metà della differenza. Se la differenza è di 100.000 euro, il partner più abbiente deve 50.000 euro. Questa perequazione può essere compensata direttamente con la liquidazione e può ridurla o aumentarla. Si pongono anche questioni fiscali: il trasferimento di una quota di comproprietà all'ex partner in cambio di un indennizzo può essere considerato una cessione imponibile. Gli interessati dovrebbero farla verificare da consulenti fiscali, afferma Becker.
La seconda opzione è vendere l'immobile e rimborsare anticipatamente il mutuo. Steiner la descrive come la soluzione più pulita per entrambi i partner. Tuttavia, se il mutuo viene estinto prima della fine del periodo di interesse fisso a causa della vendita e il debito residuo viene saldato, la banca può chiedere un risarcimento per il mancato guadagno. I mutuatari dovrebbero chiedere alla propria banca l'importo della penale per estinzione anticipata. Dieci anni dopo l'erogazione del mutuo, i mutuatari hanno un diritto speciale di disdetta previsto dalla legge con preavviso di sei mesi, senza tale indennizzo.
Dopo una vendita, il ricavato va prima al debito residuo. Poi vengono pagati le spese notarili e di agenzia e gli altri costi accessori. Il resto viene diviso tra i partner. Anche la perequazione dell'incremento patrimoniale deve essere considerata se non c'era un accordo prematrimoniale, afferma Becker.
La terza opzione è che la coppia divorziata mantenga l'immobile e lo affitti. Steiner afferma che entrambe le parti restano strettamente legate dal punto di vista giuridico ed economico e formano di fatto una comunione di comproprietari. Per evitare controversie, sono importanti regole chiare. La coppia dovrebbe mettere per iscritto chi gestisce l'immobile, incarica gli operai per le riparazioni e prepara il conguaglio delle utenze. Possono anche nominare un amministratore dell'immobile. Entrambi gli ex partner dovrebbero essere indicati come locatori nel contratto di locazione.
Un conto separato dovrebbe ricevere l'affitto. Da esso, gli ex partner pagano tutti i costi, comprese le rate del mutuo, l'imposta sulla proprietà, l'energia e le riparazioni. I guadagni e i costi sono divisi secondo le quote di proprietà nel registro fondiario, di solito a metà, spiega Steiner. Per la banca, entrambi gli ex partner di solito restano debitori congiunti. Se uno non paga la sua quota nell'ambito di un accordo di finanziamento congiunto, la banca ha il diritto di pretendere l'intero importo dall'altro.
Quanto alle imposte, entrambi i partner devono dichiarare i redditi da locazione nelle rispettive dichiarazioni dei redditi. Entrambi devono presentare una dichiarazione annuale di accertamento all'ufficio tributario, afferma Becker. L'amministrazione finanziaria determina quindi l'avanzo o la perdita totali e li assegna alle loro dichiarazioni dei redditi personali.
Fonti: Handelsblatt.