Berlin/Munich — Lorsqu’un couple marié achète un logement au moyen d’un prêt immobilier et divorce ensuite, deux questions doivent être distinguées : le bien immobilier et le prêt. Markus Steiner du Verbraucherservice Bayern im KDFB et Eva Becker, avocate en droit de la famille à Berlin et présidente de la commission de droit de la famille au sein de l’Association du barreau allemand, présentent trois options.

La première option consiste pour l’un des partenaires à reprendre le logement et à indemniser l’autre. Au départ, le prêt et le bien immobilier doivent être considérés séparément, comme le dit Steiner. Si un seul partenaire a signé le contrat de prêt, c’est ce partenaire qui doit continuer à payer les mensualités. Si les deux partenaires ont signé, tous deux sont entièrement responsables de la dette restante. Si l’un veut reprendre seul le prêt, la banque doit libérer l’autre de sa responsabilité. La banque n’acceptera que si le partenaire restant dispose seul de revenus et de garanties suffisants pour le prêt.

Un transfert du bien immobilier de deux propriétaires vers un seul exige une modification du registre foncier et un notaire. L’indemnisation est calculée sur la base de la valeur marchande actuelle du logement moins la dette de prêt restante. Des experts ou des agents immobiliers doivent d’abord déterminer cette valeur marchande. Si la différence est de 500 000 euros, le partenaire racheté reçoit 250 000 euros.

Il faut ensuite vérifier si l’un ou l’autre des partenaires a droit à une péréquation des acquêts. En Allemagne, ce régime légal s’applique automatiquement lorsque les couples se marient sans contrat de mariage. Le partenaire qui a réalisé la plus forte augmentation de patrimoine pendant le mariage doit verser la moitié de la différence à l’autre. Si la différence est de 100 000 euros, le partenaire le plus favorisé doit 50 000 euros. Cette péréquation peut être directement compensée avec l’indemnisation et peut la réduire ou l’augmenter. Des questions fiscales se posent également : le transfert d’une quote-part de copropriété à l’ex-partenaire en échange d’une compensation peut être considéré comme une cession imposable. Les personnes concernées devraient le faire examiner par des conseillers fiscaux, selon Becker.

La deuxième option consiste à vendre le bien immobilier et à rembourser le prêt par anticipation. Steiner la décrit comme la solution la plus propre pour les deux partenaires. Toutefois, si l’hypothèque est annulée avant la fin de la période de taux fixe en raison de la vente et que la dette restante est soldée, la banque peut exiger une indemnisation pour manque à gagner. Les emprunteurs devraient demander à leur banque le montant de l’indemnité de remboursement anticipé. Dix ans après le versement du prêt, les emprunteurs disposent d’un droit légal spécial de résiliation moyennant un préavis de six mois, sans une telle indemnisation.

Après une vente, le produit revient d’abord à la dette restante. Les frais de notaire et d’agent immobilier ainsi que d’autres frais accessoires sont ensuite payés. Le reste est partagé entre les partenaires. La péréquation des acquêts doit également être prise en compte s’il n’y a pas eu de contrat de mariage, dit Becker.

La troisième option consiste pour le couple divorcé à conserver le bien immobilier et à le louer. Steiner dit que les deux parties restent étroitement liées sur le plan juridique et économique et forment en fait une communauté de copropriétaires. Pour éviter les litiges, des règles claires sont importantes. Le couple devrait consigner par écrit qui gère le bien, mandate les artisans pour les réparations et prépare le décompte des charges. Ils peuvent également nommer un gestionnaire de biens. Les deux ex-partenaires devraient être nommés comme bailleurs dans le bail.

Un compte séparé devrait recevoir le loyer. À partir de celui-ci, les ex-partenaires paient tous les coûts, y compris les mensualités du prêt, la taxe foncière, l’énergie et les réparations. Les gains et les coûts sont répartis selon les quotes-parts de propriété inscrites au registre foncier, généralement la moitié, explique Steiner. Pour la banque, les deux ex-partenaires restent généralement codébiteurs solidaires. Si l’un ne paie pas sa part dans le cadre d’un financement commun, la banque a le droit d’exiger la totalité du montant à l’autre.

En matière fiscale, les deux partenaires doivent déclarer les revenus locatifs dans leurs déclarations fiscales respectives. Tous deux doivent soumettre une déclaration annuelle de détermination au bureau des impôts, dit Becker. L’administration fiscale détermine ensuite l’excédent ou le déficit total et l’attribue à leurs déclarations fiscales personnelles.

Sources: Handelsblatt.