Berlín/Múnich — Cuando una pareja casada compra una vivienda con una hipoteca y posteriormente se divorcia, deben separarse dos cuestiones: la propiedad y el préstamo. Markus Steiner, de Verbraucherservice Bayern im KDFB, y Eva Becker, abogada de derecho de familia en Berlín y presidenta del comité de derecho de familia de la Asociación Alemana de Abogados, exponen tres opciones.
La primera opción es que uno de los cónyuges se quede con la vivienda y compense económicamente al otro. En principio, el préstamo y la propiedad deben considerarse por separado, como señala Steiner. Si solo uno de los cónyuges firmó el contrato de préstamo, ese cónyuge debe seguir pagando las cuotas mensuales. Si firmaron ambos, ambos son plenamente responsables de la deuda restante. Si uno quiere asumir el préstamo en solitario, el banco debe liberar al otro de responsabilidad. El banco solo aceptará si el cónyuge que se queda tiene por sí solo ingresos suficientes y garantías para el préstamo.
Una transferencia de la propiedad de dos propietarios a uno requiere un cambio en el registro de la propiedad y un notario. La compensación se basa en el valor de mercado actual de la vivienda menos la deuda hipotecaria restante. Primero, expertos o agentes inmobiliarios deben determinar ese valor de mercado. Si la diferencia es de 500.000 euros, el cónyuge al que se compra su parte recibe 250.000 euros.
Después debe comprobarse si alguno de los cónyuges tiene derecho a la compensación del incremento patrimonial. En Alemania, este régimen legal se aplica automáticamente cuando las parejas se casan sin capitulaciones matrimoniales. El cónyuge que logró el mayor incremento de patrimonio durante el matrimonio debe entregar la mitad de la diferencia al otro. Si la diferencia es de 100.000 euros, el cónyuge con mejor situación patrimonial debe 50.000 euros. Esta compensación puede imputarse directamente al pago y puede reducirlo o aumentarlo. También surgen cuestiones fiscales: la transmisión de una cuota de copropiedad al excónyuge a cambio de una compensación puede contar como una enajenación sujeta a impuestos. Los afectados deberían hacer que asesores fiscales la revisen, dice Becker.
La segunda opción es vender la vivienda y amortizar el préstamo anticipadamente. Steiner la describe como la solución más limpia para ambos cónyuges. Sin embargo, si la hipoteca se cancela antes de que finalice el periodo de interés fijo debido a la venta y se liquida la deuda restante, el banco puede exigir una compensación por lucro cesante. Los prestatarios deberían preguntar a su banco por el importe de la indemnización por amortización anticipada. Diez años después del desembolso del préstamo, los prestatarios tienen un derecho legal especial de rescisión con un preaviso de seis meses, sin dicha compensación.
Tras una venta, los ingresos se destinan primero a la deuda restante. Después se pagan los honorarios de notario y agente inmobiliario y otros costes accesorios. El resto se reparte entre los cónyuges. También debe considerarse la compensación del incremento patrimonial si no hubo capitulaciones matrimoniales, dice Becker.
La tercera opción es que la pareja divorciada conserve la vivienda y la alquile. Steiner dice que ambas partes siguen estrechamente vinculadas jurídica y económicamente y, en la práctica, forman una comunidad de copropietarios. Para evitar disputas, son importantes reglas claras. La pareja debería dejar por escrito quién gestiona la vivienda, contrata a trabajadores de reparación y prepara la facturación de suministros. También pueden nombrar a un administrador de la propiedad. Ambos excónyuges deben figurar como arrendadores en el contrato de arrendamiento.
Una cuenta separada debe recibir la renta. A partir de ella, los excónyuges pagan todos los costes, incluidas las cuotas del préstamo, el impuesto sobre bienes inmuebles, la energía y las reparaciones. Las ganancias y los costes se reparten según las cuotas de propiedad en el registro de la propiedad, normalmente la mitad, explica Steiner. Para el banco, ambos excónyuges normalmente siguen siendo deudores solidarios. Si uno no paga su parte en virtud de un acuerdo de financiación conjunta, el banco tiene derecho a exigir el importe total al otro.
En materia fiscal, ambos cónyuges deben declarar los ingresos por alquiler en sus respectivas declaraciones de impuestos. Ambos deben presentar una declaración anual de determinación ante la oficina tributaria, dice Becker. La autoridad fiscal determina entonces el superávit o déficit total y lo asigna a sus declaraciones de impuestos personales.
Fuentes: Handelsblatt.