Berlin/München — Wenn ein verheiratetes Paar ein Haus mit einer Hypothek kauft und sich später scheiden lässt, müssen zwei Punkte getrennt betrachtet werden: die Immobilie und das Darlehen. Markus Steiner vom Verbraucherservice Bayern im KDFB und Eva Becker, Berliner Fachanwältin für Familienrecht und Vorsitzende des Familienrechtsausschusses im Deutschen Anwaltverein, skizzieren drei Optionen.
Die erste Option besteht darin, dass ein Partner die Immobilie übernimmt und den anderen auszahlt. Zunächst seien Darlehen und Immobilie getrennt zu betrachten, so Steiner. Wenn nur ein Partner den Darlehensvertrag unterschrieben habe, müsse dieser Partner die monatlichen Raten weiterzahlen. Wenn beide Partner unterschrieben hätten, hafteten beide in voller Höhe für die Restschuld. Wenn einer das Darlehen allein übernehmen wolle, müsse die Bank den anderen aus der Haftung entlassen. Die Bank stimme nur zu, wenn der verbleibende Partner allein über ausreichendes Einkommen und Sicherheiten für das Darlehen verfüge.
Eine Übertragung der Immobilie von zwei Eigentümern auf einen erfordert eine Änderung im Grundbuch und einen Notar. Die Auszahlung richtet sich nach dem aktuellen Marktwert des Hauses abzüglich der Restschuld des Darlehens. Experten oder Immobilienmakler müssen diesen Marktwert zunächst ermitteln. Beträgt die Differenz 500.000 Euro, erhält der Partner, der ausgekauft wird, 250.000 Euro.
Anschließend muss geprüft werden, ob einem der Partner ein Anspruch auf Zugewinnausgleich zusteht. In Deutschland gilt dieser gesetzliche Güterstand automatisch, wenn Paare ohne Ehevertrag heiraten. Der Partner, der während der Ehe den größeren Vermögenszuwachs erzielt hat, muss die Hälfte der Differenz an den anderen abgeben. Beträgt die Differenz 100.000 Euro, schuldet der besser gestellte Partner 50.000 Euro. Dieser Ausgleich kann direkt gegen die Auszahlung verrechnet werden und sie verringern oder erhöhen. Auch steuerliche Fragen entstehen: Die Übertragung eines Miteigentumsanteils auf den Ex-Partner gegen Entschädigung kann als steuerpflichtige Veräußerung gelten. Betroffene sollten dies von Steuerberatern prüfen lassen, sagt Becker.
Die zweite Option besteht darin, die Immobilie zu verkaufen und das Darlehen vorzeitig zu tilgen. Steiner bezeichnet dies als die sauberste Lösung für beide Partner. Wenn die Hypothek jedoch wegen des Verkaufs vor Ablauf der Zinsbindungsfrist abgelöst und die Restschuld beglichen wird, kann die Bank eine Entschädigung für entgangenen Gewinn verlangen. Darlehensnehmer sollten ihre Bank nach der Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung fragen. Zehn Jahre nach Auszahlung des Darlehens haben Darlehensnehmer ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht mit sechsmonatiger Frist, ohne eine solche Entschädigung.
Nach einem Verkauf fließt der Erlös zunächst in die Restschuld. Danach werden Notar- und Maklergebühren sowie sonstige Nebenkosten bezahlt. Der Rest wird zwischen den Partnern aufgeteilt. Auch der Zugewinnausgleich muss berücksichtigt werden, wenn kein Ehevertrag geschlossen wurde, sagt Becker.
Die dritte Option besteht darin, dass das geschiedene Paar die Immobilie behält und vermietet. Steiner zufolge bleiben beide rechtlich und wirtschaftlich eng verbunden und bilden faktisch eine Gemeinschaft von Miteigentümern. Um Streit zu vermeiden, sind klare Regeln wichtig. Das Paar sollte schriftlich festhalten, wer die Immobilie verwaltet, Reparaturhandwerker beauftragt und die Nebenkostenabrechnung erstellt. Sie können auch einen Hausverwalter bestellen. Beide Ex-Partner sollten im Mietvertrag als Vermieter genannt werden.
Ein separates Konto sollte die Miete erhalten. Von diesem Konto zahlen die Ex-Partner alle Kosten, einschließlich Darlehensraten, Grundsteuer, Energie und Reparaturen. Erträge und Kosten werden nach den Eigentumsanteilen im Grundbuch aufgeteilt, in der Regel zur Hälfte, erklärt Steiner. Für die Bank bleiben beide Ex-Partner in der Regel gemeinsame Schuldner. Wenn einer bei einer gemeinsamen Finanzierung seinen oder ihren Anteil nicht zahlt, hat die Bank das Recht, den gesamten Betrag von dem anderen zu verlangen.
Steuerlich müssen beide Partner die Mieteinnahmen in ihren jeweiligen Steuererklärungen angeben. Beide müssen eine jährliche Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung beim Finanzamt abgeben, sagt Becker. Das Finanzamt ermittelt dann den Gesamtüberschuss oder -verlust und rechnet ihn den persönlichen Steuererklärungen zu.
Quellen: Handelsblatt.